Как платить налоги при продаже имущества

Доходы от продажи имущества, как правило, облагаются налогом на доходы. Например, обязанность платить налог может возникнуть как при продаже автомобиля, так и при продаже квартиры, жилого дома, земельного участка или гаража.

Почему «как правило» и «может возникнуть»? Всё зависит от двух факторов:

 

-   Первый – срока, в течение которого имущество находилось в вашей собственности (меньше трёх лет или три года и больше);

-   Второй – суммы денег, которую вы получили от продажи (то есть продажной цены имущества) и его вида (некоторые виды недвижимости или другие ценности). 

Внимание!   Под ПРОДАЖЕЙ подразумевается, в том числе, и ОБМЕН имуществом. То есть, если вы, например, обмениваете одну квартиру на другую, это означает, что одну квартиру вы фактически продаёте (в Налоговом кодексе это называется - реализуете), а другую покупаете. Доход от реализации (читайте - продажи) первой квартиры будет облагаться налогом на общих основаниях (то есть ровно также как и при её продаже за деньги). Зачастую люди, обменивающие имущество, считают, что платить налог по этим сделкам не нужно. Это ошибка!

Итак, вернёмся к ранее отмеченным факторам, от которых зависит оплата налога при продаже имущества.

– Имущество находилось в собственности три года и больше:

Здесь всё просто. Если проданное вами имущество находилось у вас в собственности три года и больше, то доходы от его продажи налогом не облагают. Это предусмотрено пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса. Вид имущества, будь томашина, квартира, жилой дом, телевизор, стиральная машина и т.п., не имеет значения. Его продажная стоимость тоже значения не имеет.

Примечание- под понятием «год» подразумевается не календарный год ( с 1 января по 31 декабря), а 12 любых месяцев следующих подряд. Такое исчисление  предусмотрено пунктом 3 статьи 6.1 Налогового кодекса.Срок, в течение которого имущество было в вашей собственности, желательно подтвердить документально. Проще всего это сделать по недвижимости.  Если вы получили квартиру в собственность, то, независимо от формы договора(купля-продажа, мена, дарение),  этот срок начинает отсчитываться от той даты, когда договор был зарегистрирован в регистрационной палате (дата его регистрации указывается на том экземпляре договора, который останется у вас).

- Если речь идёт о новостройке, то срок исчисляется с даты, которая указана в Свидетельстве о праве собственности.

- Если квартира получена по наследству – исчисление срока начинается с даты смерти наследодателя, указанного в свидетельстве о его смерти.

- В отношении машины, срок начинает исчисляться с даты, которая указана в договоре её купли-продажи или справке-счёте, выданной продавцом транспорта.

- В отношении другого имущества срок начинается с тех дат, когда была оформлена покупка. Даты могут быть указаны, например, в товарных чеках, технических паспортах, талонах гарантийного ремонта, чеках контрольно-кассового аппарата.

– Имущество находилось в собственности меньше трёх лет:

В этой ситуации всё будет зависеть от вида проданного имущества и его продажной цены. Имущество можно разделить на два вида:

- некоторые виды недвижимости( далее упрощённо – просто «недвижимость»), а именно  жилые дома, квартиры, комнаты, приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики, земельные участки, доли в указанном имуществе. 

- иное имущество – любое другое не перечисленное выше имущество (машины, телевизоры, стиральные машины, холодильники, одежда, другие объекты недвижимости, например,  недострой, гаражи и т.д.).

 - Продажа недвижимости:

Продав недвижимость, вы имеете право получить имущественный налоговый вычет. Вычет, это некоторая сумма, которая уменьшает доход от продажи при расчёте налога.

В отношении недвижимости эта сумма составляет 1 000 000 руб. в год.

( об этом сказано в подпункте 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса).

Вопрос о том нужно платить налог или нет, зависит от суммы дохода, который вы получили от подобных продаж в течение любого календарного года ( с 1 января по 31 декабря).

В отношении остальных видов имущества ( «другое имущество») имущественный налоговый вычет составляет 250 000 руб. в год.

Если сумма дохода больше 1 млн. руб. с суммы превышения налог заплатить нужно, если меньше – то нет. Примеры:

- ситуация 1:

В 2011 году продаётся одна квартира за 1 500 000 руб. Доход, облагаемый налогом, составит:

1 500 000 руб.(продажная стоимость квартиры) – 1 000 000 руб.(налоговый вычет)= 500 000 руб.(доход, облагаемый налогом).

Сумма налога, которую придётся заплатить по итогом 2011 года равна:

500 000 руб.(доход, облагаемый налогом) х 13%(ставка налога) = 65 000 руб.

 

- ситуация 2:

В 2011 году продается одна квартира за 700 000 руб. Доход, облагаемый налогом, составит:

700 000 руб.(продажная стоимость квартиры)- 1 000 000 руб.(налоговый вычет)=0руб.(доход, облагаемый налогом).

Дохода, облагаемого налогом, не возникает. Сумма вычета больше, чем доход от продажи квартиры. Поэтому платить налог не надо.

Указанный вычет в размере 1 млн. руб. не зависит от количества квартир или другой недвижимости проданных вами в течение календарного года. То есть его сумма в любом случае остаётся неизменной и увеличению не подлежит. Пример:   если вы продаёте одну квартиру вычет составит 1 млн. руб., если две - также 1 млн. руб., если три - он также останется неизменным.

- ситуация 3:

В 2011 году продаются  две квартиры. Первая за 1 300 000 руб., вторая - за 2 700 000 руб. Доход, облагаемый налогом составит:

1 300 000 руб.(продажная стоимость первой квартиры)+ 2 700 000 руб.( продажная стоимость второй квартиры)- 1 000 000 руб.(налоговый вычет)=3 000 000 руб.(доход, облагаемый налогом).

Сумма налога, которую придётся заплатить по итогам 2011 года, равна:

3 000 000 руб .( доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога)= 390 000 руб.

Вычет используется один раз в течение одного календарного года  с 1января по 31 декабря. Поэтому, если вы продали, например, две квартиры – одну в 2010 году и вторую в 2011году, то вычет в размере 1 млн. руб. применяют в отношении каждой квартиры отдельно. Один раз -1 млн. руб. в 2010году, другой раз- 1млн.руб. в 2011году.  Пример:

- ситуация 4:

В 2010 году продаётся одна квартира за 1 500 000 руб. В 2011году продаётся вторая квартира за 2 200 000 руб. Доход, облагаемый налогом, в 2010 году составит:

1 500 000 руб. (продажная стоимость квартиры) – 1 000 000 руб.(налоговый вычет)=

500 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, который придётся заплатить по итогам 2010 года, равна:

500 000 руб.( доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога)= 65 000 руб.

Доход, облагаемый налогом в 2011 году, составит:

2 200 000 руб. (продажная стоимость второй квартиры) - 1 000 000 руб.(налоговый вычет) = 1 200 000 руб.( доход, облагаемый налогом).

Сумма налога, который придётся заплатить по итогам 2011 года, равна:

1 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога)= 156 000 руб.

Вывод:  Если вы решили продать два объекта недвижимости (например, две квартиры, квартиру и комнату, комнату и землю и т.д.) лучше разделить сделку по годам. То есть один объект продать в одном году, а другой – в другом. Это позволит вам использовать вычет дважды. 

Вместо использования данного вычета вы вправе уменьшить доход от продажи квартиры на сумму расходов по её приобретению (по вашему выбору). Это предусмотрено абзацем вторым подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. Причём сумму расходов на покупку недвижимости нужно документально подтвердить. Например, договором купли-продажи.

Если сумма подобных расходов больше чем доход, от продажи недвижимости, то платить налог вы не должны.

Когда вместо вычета выгодней использовать расходы? Ответ очевиден. Тогда когда расходы превышают 1 000 000 руб. В обратной ситуации, это невыгодно.

Внимание!  Использовать и вычет, и расходы по одной и той же квартире суммировав их  нельзя.

Вы должны выбрать что-то одно. Либо вычет, либо расходы.

Кроме того, нельзя суммировать расходы по разному имуществу, то есть учитывать их «скопом». Доход от продажи конкретной квартиры может быть уменьшен на расходы по покупке именно этой квартиры. На другие квартиры или виды имущества эти расходы не распространяются и при налогообложении дохода от продажи других квартир (имущества) не учитываются.

Конкретные примеры расчётов налога на доходы от продажи:

Дом и земля. Сейчас земельные участки оформляются в собственность. Зачастую, сначала был оформлен дом, а потом оформлен земельный участок. Например. Дом был куплен в 2002 году, то есть более трёх лет назад, а земля была оформлена только что, то есть, три года по ней не прошло. КАК будет налоговая инспекция рассматривать такой объект, в котором фактически два объекта недвижимости? В данном случае, если, например, дом продаётся за 3 млн. руб., следует прямо указать в договоре купли-продажи, что дом принадлежит собственнику с 2002 года и оценен в 2,5 млн. руб., а земельный участок принадлежит собственнику вчерашней датой и оценивается в 500 000 руб.. А, общая сумма продажи 3 млн. руб.

В этом случае налог уплачен не будет, следует только сходить в налоговую инспекцию и подать нулевую декларацию.

Внимание! Есть ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ВЫЧЕТ (ИВ).

При покупке жилья суммы, с которых будет уплачиваться налог, могут быть уменьшены, если продавцы купили жильё в один и тот же налоговый период с продаваемым жильём ( таковым считается календарный год). Это означает, что если продавалась квартира более 1 млн. руб. и в собственности она находилась менее трёх лет, сумма налогооблагаемой базы будет корректироваться в сторону уменьшения на сумму покупаемого жилья, но не более, чем 2 млн. руб.

- при этом надо заявить об ИВ при покупке в течение 3-х лет.

- выплата возврата производится до полного использования ИВ ( до 15 лет).

- если гражданин уже использовал право ИВ до 2001г., то можно ещё раз им воспользоваться (после 2001г.).

Фактически ИВ даётся ОДИН раз в жизни.

- при долевой собственности 2 млн. руб. делят на число собственников и с данной суммы каждый производит ИВ.

- ВНИМАНИЕ: если дети являются собственниками в покупаемом жилье, то за них их ИВ могут получить их родители. Например, купили квартиру за 2 млн. руб. каждый по ½ - мама и её ребёнок, мама имеет право на ИВ в размере 2 млн. руб., хотя фактически её доля лишь 1 млн. руб.

ПРИМЕРЫ:

  1. 1. Собственник продал квартиру  за 5 млн. руб. ,  которую ранее приобрёл за 3 млн.руб., плюс одновременно была приобретена новая квартира за 2 млн. руб.. В собственности проданная квартира была менее 3-х лет. Полученный чистый доход составил 2 млн. руб. (5 - 3 = 2 млн.). Но налогооблагаемая база уменьшается на сумму покупки, если одновременно с продажей была приобретена квартира за 2 млн. руб.( но только один раз, если ранее он уже воспользовался этой льготой,  то этот вычет невозможен). То есть, в данном случае, 2 млн. руб.

Расчёт: (5млн. - 3 млн. – 2 млн.)= 0. Здесь налог не будет уплачен только в том случае, если физ. лицо не использовало право ИВ.

  1. 2. Собственник продал квартиру за 7 млн. руб., а ранее приобрёл её  за 4 млн. руб. В собственности она у него менее 3-х лет. Полученный чистый доход составил 3 млн. руб.( 7млн. - 4 млн. = 3 млн. руб.). Одновременно с продажей была приобретена квартира за 3 млн. руб., налогооблагаемая база всё равно уменьшается только на 2 млн. руб., хотя сумма покупки 3 млн. руб., опять, же если ранее он не воспользовался этой льготой.

Расчёт ( 7млн. -4млн. -2 млн. ) х 13 % = 130 000 руб.

В данном случае, будет уплачен налог 130 000 руб.

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Яндекс.Метрика